有人称现有的高层住宅未来会沦为“平民区”，认为其不值得进行投资和购买。对于“平民区”、“富人区”这类论断我们并不认同，隐藏在其中的割裂社会阶层的观点也不值得提倡。但分析现有高层住宅的未来价值是一个值得我们重视的问题，为此，可以从下面几个方面去观察：
第一，通常的来说高层住宅是指7层以上的住宅，这类住宅按建筑规范需要加装电梯，增压水泵水池、消防通道和设置专用的设备用房。因此，其使用面积相对低层住宅来说比较小。
第二，高层住宅是城市化和商业化发展的产物。在我国一二线城市人多地少，人地矛盾突出的情况下产生的，开发商为增加容积率，以期在有限的建设用地上建造更多房屋面积出售，最大限度获取商业利润。早期对于集中资源解决城市居民居住矛盾是发挥了一定作用的，但却并不是宜居的方式。比如很多一二线城市在市区发展交通，通常都是在原有的主干道上建设多层的高架路桥，而不少的高层住宅就建在高架路桥边上或者面对高架路桥，不得不面对每日川流不息的车流造成的噪音和尾气灰尘。
第三，高层住宅一般都有建筑使用年限，整体而言，建筑主体在50年左右，而配套设施的使用年限则要短得多，需要日常维护维修，因此其使用价值是随时间变化而衰减的。但因为政策的因素，一些配套学区、社区环境和地段较好的高层住宅，相应的福利性因素还能维持它的溢价，但这并不是一成不变的，随着更多更新的小区出现，新的集中区域和集中配套成型，这种相对优势也不再突出。另外，随着人们改善性的住房需求的增长，原来的住户可能搬离高层住宅，或者将自己的房屋出租，一二线城市的不少高层住宅成了出租房或合租房，人员构成也趋于复杂。
第四，高层住宅的维护成本较高。高层住宅一般有使用时限，而时间越长，其维护成本越高，特别是物业、水电和配套设施和设备老化的更快，管路、电路维修起来难度很大，费用也很高。一旦维修费用超过住宅的使用价值，业主维修的意愿就会降低，反过来加速住宅老化的速度。现在一线城市房改后建设的高层住宅也接近20年了，老化很明显，物业和设施也跟不上，收取的物业费也只能维持小区基本的运转，要进行改建和修缮没有多余的资金。
第五，高层住宅的可替代性强。随着城市的扩张和经济的发展，人们的就业和生活需求更加灵活，流动性也更强，在一个区域居住的时间不会一成不变，人与人的社会关系的粘度也小，迁移就成了常态。因此，只要生活工作配套适合，交通和物流方便，相对于拥挤老化和人居环境日益复杂的高层住宅小区，人们更愿意选择更新更好的生活环境。而从我国的现实情况来讲，拆迁和改建高层住宅在经济上不划算，一线城市核心区大量的老破小都拆迁不完，更轮不到高层住宅的拆迁改建。
第六，高层住宅的可持续性不强。虽然表面上一二线城市用地紧张，但实质上我国的城市建设用地的潜力是很大的，用地紧张的原因主要还是政策性的严控导致的。明显的一点就是在一二线城市还保留大量的农田，基本上是处于荒废的状态，单位面积产出很低，并不能发挥出应有的价值。对此，放开建设用地的审批在政策层面也逐渐松动，支撑大量建设高层住宅的长期用地紧张的基础并不存在。如今一二线城市主要是通过发展快速的城区和城际的交通网络可以更紧密的将城市新建的区域与城市的核心区域连接起来，集中投资规划建设出更多更新的社区，原有的老社区不会再投入更多的建设资源。
第七，结论，可以预见现有高层住宅的人居价值和环境会日益退化。随着技术的进步，更多更新的智能化宜居的社区和低密度住宅会出现。原有的高层住宅如果不能在技术上，在社会功能上进行及时更新，只会越来越拥挤，越来越复杂，越来越老化，拆建和安置的代价越大，拆建更新的意愿和难度就越大。最终，有选择的人会离去，而没法选择的人只能忍受这一现实。
